상가 계약시 (전세, 월세) 원상복구란 어디까지

오늘은 현하아빠와 전세, 월세를 계약할 때 특약사항에 원상복구란 말이 많이 들어가는데 이제 뭔지 알아볼까요?

 

그리고 가장 많은 다툼이 있는 상가계약시 원상복구란 무엇이고 원상복구를 어디까지 해야 할까요?

 

참 어려운 이야기지요.

 

자 그럼 한번 알아볼까요?

 

 

 

 

1) 원상복구

 

   우리가 흔히 아파트나 빌라를 계약하다보면 특약사항에 임차인은 퇴거시 현상태로 원상복구하기로 한다.

 

   라고 특약사항을 다는 경우가 있답니다.

 

   주로 대부분 상가를 계약할 때 많이 들어가는 문구이기도 하지만 요즘은 애완동물을 많이 기르다보니 전세, 월세시에도

 

   이런 특약사항을 많이 집어넣는답니다.

 

   하지만 이런 특약사항때문에 약자인 임차인은 퇴거시 비용을 들여 원상태로 복구를 해야 한답니다.

 

   이런 원상복구조항은 바로 임차인 스스로가 민법에서 보장해주는 일부권리를 포기하는 조항으로 적용될 수 있답니다.

 

 

위에서 말한 것처럼 임차인이 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에는 그 상환을 청구할 수 있으며 임대인은 이를 상환하여야

 

한다고 명시되어 있답니다.

 

하지만 비용상환청구권은 계약에 의해서 협의가 이루어지면 지키지 않아도 되는 임의 규정이기에

 

특약사항에 원상복구라는 단서를 달게되면 임차인은 필요비와 유익비 상환청구에 대해서는 포기하는것으로

 

간주되는 판례가 나온 경우가 있어 주의해야 한답니다.

 

하지만 이런 특약사항에도 임차인에게 현저하게 불리한 내용이라면 이는 무효로 보는 것이 원칙입니다.

 

 

 

 

2) 비용상환청구권 & 부속물매수청구권

 

 

 

 

 

 

3) 상가월세계약시 필요비 & 유익비

 

   필요비와 유익비는 상가월세 계약시 많이 대두되는 문제들이랍니다.

 

   상가를 계약하고 인테리어를 할때 대부분 기존 시설물을 철거한 후 새로 인테리어를 하기 때문에 상가의 경우

 

   원상복구의 비용이 엄청나게 부과되는 경우가 많답니다.

 

 

 

   그럼 상가의 경우 원상복구는 어디까지 해주어야 하는 걸까요?

 

   처음 상가를 임대해 아무것도 없는 빈 상가를 임대한 경우 원상복구란 임차인이 목적물을 임차한 시점을 말한답니다.

 

 

 

   그런데 인테리어가 되어 있는 상가를 임대했다면 이는 전 임대인이 인테이러 한 것까지 복구를 해야 하는 것이 아니라

 

   내가 계약한 시점으로의 복구를 의미한답니다.

 

   하지만 특약사항에 원상태로의 우너상복구한다는 문구를 넣게되면 이전 세입자가 인테리어한 부분까지도 복구를 해야 하니

 

   특약사항을 작성하실 때 신중하시기 바랍니다.

 

 

   ※ 하지만 특약사항을 넣지 않았다면 다음 판례처럼 임대인이 그 비용을 부담해야 한다.

 

 

 

 

 

 

4) 주택전세, 월세 계약시 필요비와 유익비

 

   현하아빠가 판교집을 전세로 임대하고 강아지를 키우며 4년을 살다가 만기가 되어 이사를 하려는데

 

   강아지가 도배, 장판과 문틀을 모두 물어뜯어 놓았는데 현하아빠는 이사할 때 원상복구를 어디까지 해놓아야 하나요?

 

 

   - 특약사항에 원상복구 조항이 있는 경우

 

      현하아빠는 도배, 장판, 문틀까지 수리를 해 놓거나 그에 상응하는 비용을 지불해야 퇴거시 보증금을 반환받을 수 있답니다.

 

   - 특약사항에 원상복구 조항이 없는 경우

 

      예를 들어 현하아빠가 그 집에 거주하며 청소를 4년동안 하지 않아 집이 현저하게 상태가 나빠진 경우라도

 

      파손이 생기지 않은 경우에는 현하아빠는 아무리 도배, 장판이 지저분해진 경우라도 법적으로 원상복구의 의미가 없답니다.

 

 

   하지만 문제는 강아지를 키우며 강아지가 도배, 장판, 문틀을 파손시켰다면 특약사항에 원상복구조상이 없더라도

 

   현하아빠는 퇴거 전까지 도배, 장판, 문틀을 원상태로 복구하거나 그에 상응하는 비용을 지불해야 한답니다.

 

   이는 임차인의 사용상 부주의에 해당하기 때문입니다.

 

 

 

 

 

이렇게 전세, 월세, 상가계약시 특약사항에 원상복구내용은 임차인에게 많이 불리한 내용이랍니다.

 

계약서 작성시 항상 임대인과 협의하여 억울한 일이 발생하지 않도록 특약사항 기재기 신경쓰시기 바랍니다.

 

오늘은 현하아빠 여기까지입니다.

 

더 궁금하신 점은 언제든 덧글로 문의주시기 바랍니다.