상가 임대차보호법상 환산보증금, 매매는 임대차를 깬다 법리

오늘은 현하아빠와 상가임대차보호법 환산보증금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

환산보증금때문에 상가 임차인들이 법적 보호를 받지 못하는 경우가 있으니 꼭 한번 읽어두시기 바랍니다.

 

 

 

 

1) 상가임대차보호법상 환산보증금

 

    환산보증금이란?

 

    - 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다.

 

       상가임대차보호법에서는 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호범위를 구분하고 있습니다.

 

       환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세 X  100)을 합한 금액을 말합니다.

 

    - 권리금 : 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받는 것으로서 환산보증금에는 포함되지 않는답니다.

 

    - 관리비 : 관리비는 월차임에 포함되지 않기 때문에 환산보증금에 포함되지 않습니다.

 

                   (관리비는 흔히 공용전기, 상가건물청소비 등 상가를 관리할때 나오는 비용이라 월세에 포함되지 않는답니다.)

 

 

 

 

2) 상가임대차보호법 지역별 환산보증금

 

    - 서울특별시 : 4억원 이하

 

    - 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권 (서울특별시는 제외) : 3억원 이하

 

    - 광역시 수도정비계획법에 따른 과밀억제권에 포함된 지역과 군지역은 제외

 

       안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 2억 4,000만원 이하

 

    - 그 밖의 지역 : 1억 8,000만원 이하

 

 

 

 

(상가임대차보호법상의 환산보증금액, 상가임대차보호법 적용범위(최우선변제금액))

 

 

 

 

 

3) 환산보증금 환산방법

 

    보증금 + (월세 X 100) = 환산보증금

 

 

 

 

4) 매매는 임대차를 깬다 →→→ 법리

 

    예시1) 현하아빠가 상가를 임대해 장사를 하던 중 상가건물 인대인이 매매로 바뀌어 상가를 비워달라고 합니다.

 

              그런 현하아빠가 2014년 1월 1일부터 시행한 상가임대차보호법 적용일 이후에 상가를 계약하였으나

 

              수도권 중 과밀지역권의 환산보증금액이 3억원인데 현하아빠는 3억 5,000만원에 계약이 되어 있고

 

              임대인이 상가를 비워달라고 하면 상가임대차보호법 적용을 받지 못하고 상가를 비워주어야 하는지요?

 

 

    답) 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 있어 사회적 경제적 약자인 임차인들이 임대차기간, 임대인의 해지권남발,

 

          임대료인상 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있어 이를 보완하기 위해 만든 특별법입니다.

 

          상가임대차보호법의 적용대상여부를 판단하는 보증금액은 임대인과 임차인과의 계약에 의한 보증금만을

 

          대상으로 하는 것이 아니라 보증금 및 월세 환산액을 합한 환산보증금을 기준으로 합니다.

 

          그러므로 상가임대차보호법이 적용되지 않는 상가임차인은 일반 민법이 규율하는 바 매매는 임대차를 깬다는

 

        법리에 의하여 상가소유주가 바뀌어 상가 임차인에게 나갈 것을 요구하면 이에 응해야 합니다.

 

          유의할 것은 위의 임차인이 환산보증금 범위내라고 할지라도 사업자등록을 신청하여야 상가임차권을 바뀐

 

        주인에게 주장을 할 수 있습니다.

 

 

    예시2) 현하아빠가 상가를 임차하여 빵집을 운영하고 있는데 건물이 매매가 되어 임대인이 상가건물의 리모델링을 이유로 계약해지를

 

              요구할 경우 상가건물임대차보호법 환산보증금액을 초과한 경우 현하아빠는 임대인의 요구에 응해야 하나요?

 

    답) 지역별로 인정되는 상가임대차보호법 환산보증금을 초과하는 경우 일반 민법이 적용되고 이때는

 

          매매는 임대차를 깬다는 법리가 적용됩니다.

 

          즉, 건물의 매매등으로 임대인이 임대차계약 해지를 요구하면 임차인은 이에 응해야 합니다.

 

          따라서 현하아빠의 경우 상가임대차보호법이 적용되지 않아 대항력과 계약갱신요구권이 인정되지 않으므로

 

          임대인의 요구에 따라야 합니다.

 

 

    예시3) 현하아빠가 상가임대차보호법의 환산보증금액의 법적보호대상이고 사업자등록증을 내고 빵집을 운영하고 있는데

 

              건물이 매매되어 임대인이 바뀌었는데 임대인이 상가를 비워달라고 하면 비워주어야 하나요?

 

    답) 현하아빠의 보증금과 월세가 환산보증금액의 법정 범위내이고 사업자등록을 하였다면 임대인의 요구에 응하지 않아도

 

          된답니다. 여기서 임대인에게 매매는 임대차를 깬다는 법리는 적용되지 않는답니다.

 

          그리고 임대인의 계약해지통보가 있다고 하면 상가임대차보호법상 임대차기간 5년을 주장하시고

 

          이전 임대인과의 계약기간으로부터 5년까지 임대차계약기간동안 영업을 하실 수 있습니다.

 

          그리고 임대인이 과도한 보증금요구와 월세인상을 하신다면 임대인의 임대보증금과 월세는 법정한도범위에서

 

          인상해 주어야 하고 5년이 지난 후에는 상가를 비워주셔야 한답니다.

 

          하지만 현재 계류중인 상가임대차보호법이 시행되었다면 임차인은 상가권리금까지 받아나갈 수 있답니다.

 

          그러니 하루빨리 상가임대차보호법이 국회를 통과해야겠지요.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 현하아빠와 상가임대차보호법상 환산보증금액에 대해 알아보았습니다.

 

언제든 궁금하신 점은 덧글로 문의 주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다.