법정지상권의 성립요건과 관습법상의 법정지상권이란

오늘은 현하아빠 재개발지역의 지상권주택을 매매하다 법정지상권주택이 뭔지 궁금하여 알아보았답니다.

 

많은 분들이 현하아빠에게 가르쳐주는데 현하아빠가 아둔한건지 도대체 머리에 쏙쏙 들어오질 않네요.

 

그래서 오늘 현하아빠 법정지상권과 관습법상지상권에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

1) 법정지상권

 

 - 법정지상권이란 원래의 토지와 건물의 소유자가 같았는데 그 후 생긴 사정으로 인하여 토지의 소유자가 토지와 건물로 각각

 

   달리된 건물의 소유자를 보호하기 위해 건물이 철거되는 것을 방지하기 위해) 법률상 인정되는 지상권을 말합니다.

 

   법률상 당연히 성립되는 지상권(관습법상 지상권 포함)이기 때문에 지상권 설정등기 없이도 성립하는 권리(물건)입니다.

 

   법정지상권은 설정당시에 토지상에 건물이 있엇고, 토지와 건물에 또는 어느 한 곳에 저당권이 설정되어 저당권이

 

   행사되어 경매에 의하여 토지와 건물이 다른 소유주에게 넘어가는 경우 발생하는 권리랍니다.

 

   판례에 의하면 저당권 설정 당시 건물이 미등기였더라도 나중에 등기(보존등기)를 갖추면 법정지상권이 성립됩니다.

 

   이렇게 지상권의 요건이 성립되면 등기를 하지 않아도 권리가 성립되고 토지의 소유주는 건물을 철거할 수 없고

 

   다만 토지사용료(지료)를 청수할 수 있을 뿐입니다.

 

   또한 토지의 소유자는 건물소유자를 위해서 자신의 토지를 사용할 수 있게 할 의무가 있기때문에 사용, 수익, 처분에

 

   제한이 생긴답니다.

 

 

 - 법정지상권의 성립요건 및 유의사항

 

   ㉠ 건물이 법정지상권, 관습법상지상권이 성립하는지 확인.

 

       등기부등본, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세대장 등 서류적인 조사와 인근거주자, 대출자 등을 만나서 확인해야 합니다.

 

   ㉡ 토지 소유자에게 지료납부

 

       지상권이 성립한다면 토지주는 지료만 청구할 수 있는데 상호간의 협의로 해결하면 되고 협의불가시 지료청구소송을 하여야

 

       하는데 통상 나대지 상태의 감정가, 정기예금금리, 인근토지시세, 임대시세를 감안하여 판결합니다.

 

       보통 연간 임대료가 낮은 노농지등은 2%, 주택은 5%, 상업용지는 7%정도입니다.

 

       토지의 소유자는 2년분의 지료가 연체되면 지상권을 해지할 수 있으니 이 또한 조심해야 합니다.

 

   ㉢ 법정지상권의 기한은 지상권이 성립한 날로부터 30년

 

       법정지상권만 성립한다면 건축물과 관련된 권리를 행사할 수 있고 인테리어, 리모델링도 가능하고 법정지상권 취득 후에

 

       필요에 따라 기존건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하고서 구 건물을 기준으로 한 기존 법적지상권의 효력을 주장하여

 

       대지를 계속 사용할 수 있지만 지상권에 30년이라는 기한이 있음을 알고 있어야 합니다.

 

       즉, 법정지상권이 성립한 이후 30년까지만 그 권리가 유지되는 것입니다.

 

 

 

 

2) 관습법상의 법정지상권 성립요건

 

   ㉠ 매매등의 사유 발생시 토지와 건물이 동일인 소유여야 한다. (무허가건물, 미등기건물 불문)

 

   ㉡ 관습법상 법정지상권의 소유권의 소유권 변경 원인 : 강제경매, 공매, 매매증여(귀속재상처리법)상의 불하처분

 

   ㉢ 강제경매로 인하여 법정지상권이 성립하기 위해서는 경락시까지 토지와 그 지상건물의 소유자가 동일인이면 족하고

 

       강제경매를 위한 압류시점부터 경락에 이르는 기간 중 그 소유자가 계속 동일해야 하는것은 아니다.

 

   ㉣ 다른 4가지의 경우에는 철거약정이 있어도 이를 무효로 하고 법정지상권이 성립하지만 관습법상의 법정지상권에서는

 

       당사자간의 철거약정이 있으면 성립하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 현하아빠 법정지상권 성립요건과 관습법상 법정지상권에 대해 알아보았습니다.

 

블로그 포스팅하는 현하아빠도 머리가 아프니 그냥 참고삼아 한번 읽어두시기 바랍니다.