대항력과 우선변제권의 유지

오늘은 현하아빠와 대항력과 우선변제권의 유지에 대해 알아볼까 합니다.

 

대항력과 우선변제권의 차이가 있는데 그 효력을 유지하기 위해서는 다음 몇가지의 사항을 준수하셔야 한답니다.

 

 

 

 

※ 대항력과 우선변제권이 왜 필요한지부터 알아볼까요?

 

 - 임차인이 대항요건(주택의 인도 + 전입신고 + 실거주)과 임대차계약서 상 확정일자를 갖추고 있다면

 

   임차인은 경매, 공매절차에 참가하여 후순위자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리랍니다.

 

   소액임차인인 경우에는 최우선하여 변제를 받을 수 있고 집행절차에서 우선변제를 받기 위해서는 경매의 경우 법원이 정한

 

   배당요구종기까지, 공매의 경우 매각대금을 배분받을때까지 대항력과 우선변제권은 존속되어 있어야 합니다.

 

   임대차가 종료된 이후 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 경우에는 주거지를 다른 곳으로 옮기는 경우에도

 

   대항력과 우선변제권이 유지됨으로 임차권등기를 해두는것이 안전하답니다.

 

 

 

 

※ 대항력과 우선변제권의 선택적행사

 

   ① 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있답니다.

 

     - 임대주택에 대한 배당절차에 참가하여 우선변제권을 행사하여 주택의 환가대금에서 우선하여 변제받을 수 있답니다.

 

     - 배당절차에 참가하지 않고 임차주택의 경락인에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을때까지

 

        임대차관계의 존속을 주장할 수도 있습니다.

 

 

 

 

※ 임차인의 배당요구와 임대차의 종료여부

 

   ① 임차인의 보증금전액을 배당받은 경우

 

     - 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 않았음에도

 

        법원에 배당요구를 하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 보기 때문에 임대차관계는

 

        법원으로부터 임대인에게 배당요구사실이 통지된 때에 해지로 종료됩니다.

 

        임차보증금이 전액변제되는 경우에는 임차권은 법률의 규정에 따라 소멸됩니다.

 

 

   ② 임차인이 보증금전액을 배당받지 못한 경우

 

     - 임차권은 임차주택에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임대차주택의 경락에 따라 소멸하나

 

        보증금이 모두 변제되지 아니한 경우에는 대항력이 있는 임차권은 소멸되지 않는답니다.

 

        따라서 임차인이 배당절차에 참여하여 보증금전액에 대해 배당요구를 하였으니 우선순위에 밀려 보증금전액을

 

        반환받지 못한 경우 임차인은 경락인에게 보증금의 전액 반환을 요구할 수 있고 보증금의 전액을 반환받을때까지

 

        임대차관계의 존속을 주장하여 임차주택을 사용, 수익할 수 있답니다.

 

 

 

 

※ 임차주택의 인도

 

 - 우선변제권이 있는 임차인은 보증금을 변제받은과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있답니다.

 

   경매, 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택의 명도를 증명하여야 합니다.

 

 

 

 

 

에구 대항력과 우선변제권의 차이와 유지에 대해 알아보았는데 어렵네요.

 

일단 한번씩 읽어보시면 많은 도움이 되리라 생각합니다.

 

궁금하신점은 덧글 달아놓으시면 친절히 안내해 드립니다.