부동산 매매시 계약금의 효력 (반환방법, 위약금)

자 오늘은 현하아빠가 현장에서 가장 많은 사건사고가 생기는 부동산매매시 계약금의 효력과 반환방법, 위약금에 대해

 

간략하게 알아보고자 합니다.

 

집을 사고 팔면서 항상 쌍방이 계약시점에는 웃으며 계약을 한답니다.

 

그리고 일방 한쪽이 사정이 생기건, 변심을 하건, 돈이 부족해 계약을 파기하는 경우가 생간답니다.

 

전세도 그럴진데 하물며 매매에는 많은 계약금이 오고가니 더 언성이 높아질 수밖에 없답니다.

 

이렇게 부동산 매매시 계약금의 효력이 어디까지이고 계약금을 반환받을 수 있는지 그리고 위약금은 얼마나 물어주어야 하는지

 

오늘은 현하아빠가 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1) 부동산 매매시 계약금의 효력

 

   계약이란 자유의 원칙에 따라서 서로간에 자유롭게 체결되는 것이 원칙이지만 말로만 계약을 하게되면 그 계약이 성사될때까지

 

   어느 누구도 장담할 수 없기 때문에 모든 계약에서 계약금을 넣고 계약을 하는 거랍니다.

 

   - 매매계약의 계약금은 매매계약등에 부수적인 계약으로 요물계약에 해당됩니다.

 

      계약금 교부에 관하여 당사자사이에 지급하겠다고 약정만으로는 성립되지 않고 계약금이 상대방에게

 

      교부되어야만 성립이 되는 것입니다.

 

 

   이렇게 계약이 성립되고나면 다음과 같은 민법이 적용된답니다.

 

   - 민법 제565조

 

      매매의 당사자 일방이 계약당시 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금 명목으로 상대방에게 교부한 때에는

 

      당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는

 

      그 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다.

 

 

   이 법 조문에서 가장 중요한 점은 이행에 착수할때까지라는 문구입니다.

 

   이행에 착수하기 전에 누구라도 먼저 계약금에 해당하는 금액을 포기하고 계약을 해지할 수 없도록 법으로 정해놓은 거랍니다.

 

   하지만 일반적으로 전세, 월세 / 매매의 이행의 착수기간은 서로 차이가 있답니다.

 

 

 

 

(전세, 월세의 경우)

 

쉽게 말하면 아파트전세, 월세계약을 하고 계약금을 임대인에게 지급하고 계약서를 작성한 이후 잔금을 주기 전까지는

 

법적으로 임대인의 경우 계약금과 계약금의 배액을 상환해 주면 계약을 해지할 수 있으며

 

임차인의 경우 이미 지급한 계약금을 포기하면 언제든지 임대인과의 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

(매매의 경우)

 

매매계약의 경우 이행의 착수기간은 잔금이 아니라 중도금납부일이 된답니다.

 

따라서 중도금을 납부하기 이전까지는 법적효력이 적용되어 배액을 상환하거나 계약금을 포기하는걸로 계약을 해지할 수 있으나

 

중도금을 납부하게 되면 매도인이나 매수인은 임의로 계약을 해지할 수 없답니다.

 

물론 쌍방이 합의하고 적절한 보상이 되어 합의가 된다면 계약해지는 언제든지 가능합니다.

 

 

 

 

 

2) 매매계약시나 전세, 월세계약시 손해배상

 

   매매계약을 하고 매수인이 새로운 집에 들어가기 전 미리 인테리어 견적을 받고 계약금을 인테리어 업체에 지급 한 경우

 

   매도인이 계약을 중도금 지급 전 배액을 상환하고 계약을 해지한 경우 이미 지급한 인테리어 비용의 계약금을

 

   매도인에게 손해배상청구할 수 있을까요?

 

 

   (위약금 관련 판례)

 

 

 

위 판례를 비추어보면 계약서를 작설할 때 특약사항에 손해배상에 관한 특약을 설정하였다면 손해배상청구를 할 수 있으나

 

특약사항에 설정이 없다면 손해배상청구를 할 수 없답니다.

 

그러니 매매계약시 이런 위약금(손해배상)에 관한 특약사항을 반드시 설정하는것이 중요합니다.

 

 

 

 

3) 매매계약시 위약금

 

 - 위약금 (위약별, 손해배상예정)

 

    위약별 : 약정금액이 높아도 법원에서 직권감액을 할 수 없다.

 

    위약금 : 손해배상액이 지나치게 많다면 법원이 직권감액을 할 수 있다.

 

 

   매매계약시 특약을 설정함에 있어 위약별 / 위약금의 명시를 잘 판단해 명시하시기 바랍니다.

 

   위약별로 명시하시면 손해배상액이 커도 계약을 어긴 사람이 상대방에게 그 금액을 모두 주어야하고

 

   위약금으로 명시한 경우에는 손해배상액보다 금액이 너무 크면 법원이 직권으로 감액할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

오늘은 현하아빠 매매계약시 계약금의 효력과 위갹금에 대해 알아보았습니다.

 

모든 일들이 이렇게 법으로 해결하는 것보다 매도인, 매수인 그리고 임대인, 임차인간에 서로 대화로 원만하게 해결하는게

 

가장 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

서로 대화를 하다보면 거의 99.9%는 원만하게 해결되더군요.

 

오늘은 현하아빠 여기까지입니다.