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부동산 상식,양식119

전세, 월세 계약기간 중 집이 매매되어 주인이 바뀐 경우 오늘은 전세나 월세를 계약하고 거주하고 있는데 세입자도 모르게 집주인이 바뀐 경우? 이런 경우가 종종 있는데 세입자의 경우 황당하기 마련이죠? 이럴 때 계약한 부동산에 전화하셔서 흥분하시는 경우가 있는데 이런 경우 아무런 걱정하지 않으셔도 된답니다. 임대차 계약기간 중 임대인이 바뀌었다고 해도 새로운 임대인은 현 임차인을 승계하기 때문에 계약기간까지는 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, 퇴실 시 보증금은 새로운 임대인에게 반환받을 수 있답니다. - 만약 소규권이 변경된 후 새로운 임대인이 본인이 거주하겠다며 계약기간 이전인데도 불구하고 이사를 요구했다면? 임차인은 임대인의 말과 상관없이 이사하실 필요가 없답니다. 매매가 되어 임대인이 바뀌었다고 하더라도 기존 세입자의 계약기간은 법적으로 유지가 되기 때문.. 2016. 2. 17.
제소전 화해조서 신청과 절차, 효력 오늘은 현하아빠 상가를 계약하다가 간혹 임대인이 제소전 화해조서를 신청하는 경우를 보는데 제소전 화해조서가 무엇인지 한번 알아보기로 하겠습니다. 많은 세입자분들이 이렇게 제소전 화해조서를 작성하고 월 임대료를 내지 못하는 경우 강제집행까지 당하는 경우를 접하게 되는데 이런 일이 있기 전에 제소전 화해란 것을 한번 쭉 읽보시기 바랍니다. 1) 제소전 화해조서란? - 소를 제기하기 전에 미리 당사자가 판사앞에서 화해하는 것을 말합니다. 즉 소를 제기하지 않고 당가자들이 분쟁이 소송화되는 것을 방지하지 위한 행위라고 보시면 됩니다. 그러나 이렇게 제소전 화해조서를 작성하면 임차인이 합의내용을 지키지 않을 경우 소송을 하지 않고도 화해조서에 집행문을 부여받아 강제집흥을 할 수 있는 제도가 제소전 화해랍니다. 2.. 2016. 2. 16.
전세, 월세 거주시 생긴 하자 누가 수리하나요? (만시기 원상회복은 어디까지?) 현하아빠는 부동산 전세, 월세를 계약하고 한참 지나서 계약한 임차인들에게 많은 문의전화를 받는답니다. 입주한지 1년이 되어가는데 수도꼭지, 후드등 고장이 났는데 도대체 임대인, 임차인 중 누가 비용을 부담해야 하는건가요? 참 이런 경우 난감하죠.... 그래서 현하아빠 간략하게 임대인과 임차인의 정도에 따라 부담하는 수리비용 내용을 정리해 보기로 하겠습니다. 전세계약시 임대인 수리책임 - 임대인의 경우 보일러고장이나 집에 누수나 자연재해로 인한 집의 하자가 생겼을 때는 당연히 임대인이 수리를 해야 한답니다. 그리고 전세, 월세를 계약한 날을 기점으로 계약전에 일어난 하자는 모두 임대인의 책임이랍니다. 그럼 계약전에 고장이었던 수도꼭지나 후드, 방충망등은 누가 해야 할까요? 이것도 당연히 계약 전에 일어난 .. 2016. 2. 16.
주거용, 업무용 오피스텔 (전입신고 확정일자 차이) 오늘은 현하아빠와 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 전입신고와 확정일자의 차이를 알아보기로 하겠습니다. 현하아빠와 함께 오피스텔을 얻으려 하시는 분들이 많은데 거의 대부분 오피스텔이 업무용으로 되어 있는 경우가 많아 오피스텔을 계약하면서 망설이시는 분들이 많답니다. 요즘 임대인들이 주거용 오피스텔의 세금때문에 전입신고를 꺼리기 때문에 세입자분들은 더 불안하기만 하죠. 왜냐면 집주인들이 그렇게 전세권설정을 잘 해주지 않아서 세입자의 보증금을 보장받을 안전장치가 없어지는거죠. 세입자가 보증금을 보장받으려면 우선 변제권을 획득해야 한답니다. 1) 우선변제권이란 무엇일까요? 우선변제권이란 자기보다 후순위권리자들보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권이 성립되기위해 주택임대차보호법상 다.. 2016. 2. 15.
종합부동산세란 합산배제 임대주택 오늘은 현하아빠와 종합부동산세와 종합부동산세 합산배제 임대주택에 대해 알아보기로 하겠습니다. 종합부동산세라면 현하아빠처럼 서민은 힘들고 어느정도 부자인 사람이 내는 세금이라고 보시면 될 듯합니다. 열심히 일해 저도 종합부동산세를 낼 수 있도록 돈을 많이 벌었으면 좋겠네요. 1) 종합부동산세란? 종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 전국주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 과세금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금이랍니다. 부동산을 가지고 있다면 1차적으로 부동산 소재지 관할 시, 군, 구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 2차적으로 과세기준금액 초과분에 대하여 주소지 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다. - 과세유형별 과.. 2016. 2. 15.
전세보증금 반환 청구소송 (제기, 절차) 오늘은 하늘이 넘 푸르네요. 오늘은 어디라도 여행이나 떠나고 싶어집니다. 이런 날은 음악을 들으며 커피한잔 마셔주어야죠. 오늘은 현하아빠 즐거운 마음으로 부동산상식을 리뷰해봅니다. 자 오늘은 임대인이 만기가 되어도 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 할 수 있는 전세, 월세 보증금반환청구소송제기방법과 절차를 알아보도록 하겠습니다. 임대인과 임차인 사이가 이렇게 소를 제기할 정도가 되면 안되는데 이런 경우는 거의 임대인, 임차인의 사이가 좋지 않은 경우가 대부분이라고 생각합니다. ◈ 전세, 월세 보증금 반환 청구소송 제기 1) 보증금반환청구의 소 임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. .. 2016. 2. 15.
주택임대사업자의 세금 (취득세, 보유세, 양도소득세) 오늘은 현하아빠와 주택임대사업자의 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다. 요즘은 소액으로 빌라나 아파트 소평형을 매입하시고 주택임대사업을 하시는 분들이 많은데 주택임대사업자의 취, 등록세와 보유세 그리고 양도소득세까지 간략하게 정리해 보도록 하겠습니다. 주택임대사업자의 세금 1) 주택임대사업자의 취득세 - 임대주택사업을 하기 위해 신축된 공동주택을 취득하게 되면 취득세 감면을 받을 수 있답니다. 참고로 임대주택법 시행령에서는 다음과 같은 주택을 보유하고록 하고 있습니다. (2008.11.26 개정) ㉠ 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 ㉡ 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 - 매입임대주택에는 전용면적 85㎡이하인 주거용 오피스텔도 포함이랍니다. 오피스텔도 일.. 2016. 2. 14.
주택임대사업자 등록절차, 요건 (세제혜택) 오늘은 현하아빠 주택임대사업자의 등록여건과 세제혜택을 정리해보도록 하겠습니다. 많은 분들이 부동산을 취득하고 주택임대사업자로 등록할 것인지 아닌지를 두고 고민을 많이 하신답니다. 그래서 오늘은 주택임대사업자의 등록요건과 세제혜택을 정리해보기로 하겠습니다. 1) 주택임대사업자 등록요건 - 기분 임대주택 가구수 매입임대주택 : 공동주택 1세대, 단독주택 1호 이상 - 임대사업자 등록시 공시가격 - 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하 - 전용면적 149㎡ 이하, 대지면적 298㎡이 이하 - 주거용 오피스텔도 임대주택대상 - 5년이상 임대조건 5년이상 임대조건의 기준점은 임대사업자 등록일부터가 아닌 임대개시일부터 5년입니다. 임대 후 공실기간 관계없이 임대신고 개시일로부터 5년이라고 보시면 됩니다. 2) 주택임.. 2016. 2. 14.
전세 보증금 반환 보증제도 전세, 월세를 계약하고 만기가 되었는데 임대인은 돈이 없어 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하고 사정때문에 이사는 사야하고.... 이런 경우 참 난감하죠. 이런 경우를 대비해 정부에서 전세보증금 반환보증제도라는 걸 작년부터 운영하는데 오늘은 요걸 한번 알아보도록 하겠습니다. ※ 전세보증금 반환보증제도 임차인이 전세계약을 체결하고 보증보험에 가입한 후 일정한 보험료를 납부하게 되면 전세권 보증금 반환채권이 대한주택보증사에 양도되는 시스템이랍니다. ※ 보증대상, 보증신청인 - 보증대상 : 단독주택(다가구주택), 다세대연립, 아파트, 주거용 오피스텔 - 보증신청인 : 임차인(채무자 : 임대인) ※ 보증요건 - 보증요건 : 2년이상 전세계약기간 (전입신고 및 확정일자 필수) - 전세보증금 수.. 2016. 2. 14.
주택임대사업자 세금, 부동산임대사업자 세금 오늘은 현하아빠 2014년 주택임대차시장 선진화방안 보완조치(3.5 집주인대책) 중 부동산임대사업자의 세금에 관해 알아보려고 합니다. 많은 분들이 문의를 하시는데 정작 현하아빠도 정확하게 알지 못해 이번에 포스팅을 하며 공부하게 되네요. 자 그럼 간략하게 알아봅시다. 더 자세한건 세무사와 상담하세요~ (현행소득세법내용) 현행소득법은 2주택자이상(부부합산) 임대소득자가 1주택이라고 해도 월세소득을 얻는 경우에는 의무적으로 신고 후 소득세를 납부하여야 합니다. 전세보증금에 대해서는 3주택자이상 3억원이상에 대해서만 간주임대료를 계산해 세금을 내야 하구요. 이 경우 85㎡이하, 기준시가 3억원이하 주택은 주택수에 포함시키지 않는답니다. 전세임대소득 과세에서 주택수기준은 과세여부를 판단할때만 본인과 배우자 보유.. 2016. 2. 13.
주택임대차보호법 전세금설정과 확정일자의 차이 부동산을 하다보면 많은 분들이 전세권설정과 확정일자의 차이를 물어보신답니다. 그래서 오늘은 현하아빠가 이 차이를 간략하게 설명드리려고 합니다. 소중한 재산을 지키려면 이런 것들은 한번정도는 읽어주셔야 하는 센스는 있어야죠. 1) 전입신고 + 확정일자 + 실제거주 2) 확정일자 우리나라는 물건보다 채권이 우선한답니다. 물건이란 : 타인의 행위를 거칠 필요없이 물건을 직접 지배하는 권리소유권, 지상권, 유치권, 전세권, 근저당 채권이란 : 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이다. (예를들면 가압류같은 돈을 받을 수 있는 권리) 물건은 (근저당) 임의경매를 신청하여 바로 경매를 신청할 수 있지만, 채권은 (가압류) 강제경매를 신청해야 하는데 강제경매를 하려면 무엇에 대한 반환청구소송을 해서 이겨야하.. 2016. 2. 13.
재외국민 부동산 취득시, 매매시 필요한 서류 오늘은 현하아빠와 재외국민 부동산 취득시 필요한 서류와 부동산 매매시 필요한 서류를 한번 알아보도록 하겠습니다. 요즘들어 성남도 재외국민들이 부동산을 취득하거나 매도하는 경우가 있답니다. 앞으로는 이런 재외국민들의 부동산취득이 가면 갈수록 늘어날 것 같은 분위기입니다. 그럼 우선 재외국민이란 무엇일까요? 1) 재외국민 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제2호1호에서 재외국민의 정의를 규정하고 있습니다. 즉, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 재외국민이라고 합니다. 또한 동법 시행령 제3조에서는 외국의 영주권을 취득한 자 및 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자의 범위를 설명하고 있습니다. 2) 재외국민 부동산 취득시 필요서류 - 말.. 2016. 2. 13.

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